为规范物业服务和监督管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，明确各方责任，营造良好的居住环境，切实推动基层社会治理能力提升，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》及有关法律法规，结合本市实际，市住建局牵头起草了《随州市住宅小区物业服务和管理条例（草案）》（征求意见稿）。现将草案征求意见稿全文发布，广泛征求社会公众意见和建议。欢迎社会各界积极提供意见和建议，并请于2024年5月15日前以信函、传真、电子邮件等书面形式反馈。
联系单位：随州市住房和城乡建设局
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随州市住房和城乡建设局
2024年4月15日
随州市住宅小区物业服务和管理条例
（草案征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务和监督管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区的物业服务及其监督管理活动。
本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务人等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护住宅小区内环境卫生和相关秩序的活动。
本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。
第三条 住宅小区物业管理遵循党建引领、政府监管、业主自治、专业服务相结合的原则。
市、县（市、区）人民政府（含高新区管委会，下同）应当将住宅小区物业服务和管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管理机制，以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。
第四条 市住房和城乡建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市区域内物业服务活动的指导和监督管理，制定物业管理相关政策并组织实施，指导物业服务行业协会开展行业自律等工作。
县（市、区）、高新区住房和城乡建设行政主管部门（以下称县级物业主管部门）负责辖区内物业服务活动的监督管理，建立物业服务企业考核和信用评价体系，定期组织开展物业服务质量检查和考核，指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
发展和改革、公安、司法、财政、自然资源和规划、生态环境、应急管理、市场监督管理、人民防空、大数据、城市管理、消防救援等行政主管部门按照各自职责，做好物业服务监督管理工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主管部门的指导下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，住建、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务人、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。
街道办事处、乡镇人民政府与住建、公安、民政、城市管理等行政主管部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。
第七条 建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人议事协调机制，发挥所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区的有关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区建设。
第八条 突发公共事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导物业服务人积极开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务人承担物业服务合同以外公共服务事项的，应当支付合理费用。
物业服务人应当服从统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展相关工作，依法落实各项应急措施。
第九条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务规范化、标准化建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，促进物业服务企业诚信经营，推动行业健康有序发展。
第十条 鼓励开发、采用新技术、新方法，促进互联网、物联网等技术与物业管理的融合，提高物业管理、服务的智能化水平，并依法保护个人信息安全。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第十一条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理关系中的业主。
业主身份的确定，以不动产登记为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
业主应当依法行使权利、履行义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。
第十二条 业主大会由住宅小区内全体业主组成，一个住宅小区成立一个业主大会。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十三条 符合首次业主大会会议召开法定条件的，建设单位应当书面报告物业主管部门；业主也可以向物业主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；物业行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第十四条 业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十
日内组织召开首次业主大会会议。六十日内无法召开首次业主大会会议或者未能选举产生业主委员会的，经街道办事处、乡镇人民政府批准，可以适当延长。
第十五条 业主大会会议讨论决定下列事项：
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、候补委员更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；
（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）公共收益的管理、分配、使用；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用， 以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；
（十一）改变或者撤销业主委员会作出的决定；
（十二）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。
业主大会决定前款所列事项，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项所列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，其表决方式应当如实反映业主意愿。采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在住宅小区内显著位置公告；需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。采用电子投票的，应当通过物业主管部门建立或者认可的平台进行。
第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和业主大会议事规则的规定组织召开；未选举产生业主委员会的，可以由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况组织召开。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。
第十七条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在住宅小区内显著位置公布，并报告所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。
业主大会会议不得就已公布议题以外的事项进行表决。
业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十八条 业主委员会由业主大会选举产生，依法履行职责，并接受业主大会的监督。街道办事处、乡镇人民政府负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。
业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：
（一）社区党组织、居民委员会推荐；
（二）业主自荐或者联名推荐。
鼓励符合条件的居民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。
业主委员会任期自选举产生之日起计算，每届不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员任期与业主委员会任期相同。
第十九条 业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主本人担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会成员。管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会和候补委员候选人：
（一）有物业不当使用行为且未改正的；
（二）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的；
（三）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的；
（四）违反约定拒交物业费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认，拒不执行的；
（五）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；
（六）不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。
有关部门应当配合街道办事处、乡镇人民政府建立业主委员会成员候选人资格信息查询服务机制。
业主委员会候补委员与委员一并选举，人数不超过委员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关资料向街道办事处、乡镇人民政府备案。材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当在十五日内出具书面备案回执。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案的相关材料抄送物业主管部门、居（村）民委员会。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内书面报告街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）拒绝、放弃履行委员职责或者阻挠业主委员会履行职责；
（二）挪用、侵占业主共有财产或者侵害其他业主、物业使用人的合法权益；
（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益、报酬；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件、资料；
（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章或者以业主大会、业主委员会名义对外活动；
（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，业主委员会应当提请业主大会终止其委员、候补委员资格；业主委员会未提请的，由街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会终止其委员、候补委员资格。
第二十二条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其委员、候补委员资格自情形发生之日起自行终止，由业主委员会向业主公布，并向业主大会报告：
（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）不再具备履行职责能力的；
（四）任职期间被依法追究刑事责任的；
（五）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的。
（六）法律、法规和管理规约规定的其他情形。
第二十三条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。
第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定应当自作出之日起三日内在住宅小区内显著位置公布，公布期限不少于一个月，对全体业主具有约束力。
业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害自己合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者予以撤销。
第二十五条 业主委员会应当在住宅小区内显著位置向业主公布下列资料和情况：
（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
（二）业主委员会委员、候补委员名单；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）业主共有部分的使用和经营收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位使用情况；
（七）法律、法规规定的其他资料和情况。
前款第四项至第六项情况应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款资料和情况的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。
第二十六条 业主大会和业主委员会工作经费、业主共有部分经营所得收益应当按照财务要求分别建账管理。
业主大会、业主委员会管理公共收益的，业主大会、业主委员会可以按照业主大会议事规则，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况、业主委员会工作经费进行换届财务审计。
物业服务人管理公共收益的，物业服务人可以按照物业服务合同约定，委托有资质的第三方机构对公共收益的收支情况进行审计。
经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议，业主大会、业主委员会或者物业服务人应当委托有资质的第三方机构对公共收益收支情况进行审计。业主大会、业主委员会或者物业服务人拒不组织审计的，由街道办事处、乡镇人民政府委托有资质的第三方机构进行审计。
审计结果应当在物业管理区域内显著位置和物业管理监管服务信息平台公示。
审计费用从公共收益中列支或者由全体业主分摊。
第二十七条 业主大会和业主委员会工作经费从业主共有部分经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当每年在住宅小区内显著位置至少公布一次，接受业主监督。
业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。
第二十八条 住宅小区有下列情形之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会：
(一)不具备条件成立业主大会；
(二)具备条件成立业主大会，但是确有困难未成立；
(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。物业管理委员会作为临时代替业主委员会开展工作的机构，应当组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会。
第二十九条 物业管理委员会由业主、居(村)民委员会、建设单位等九到十三名单数成员组成，其中业主人数不少于二分之一；涉及已售公有住房住宅小区的，原售房单位应当派员参加。物业管理委员会应当将成员名单在住宅小区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。物业管理委员会组建和运行的具体办法，由县级以上人民政府另行制定。
第三章 物业服务和管理
第一节 物业管理区域
第三十条 住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但共用设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
第三十一条 已划定物业管理区域但确需调整的，建设单位或业主委员会可以提出书面申请，经法定比例业主表决同意后，报物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，并将重新调整物业管理区域进行公告。
第二节 前期物业管理
第三十二条 建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务人前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务人。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。
建设单位选聘前期物业服务人应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
建设单位制定临时管理规约的，应当在销售物业时向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十四条 建设单位应当依法与前期物业服务企业对住宅共用部位、共用设施设备进行查验，并向前期物业服务企业移交物业管理所必需的材料。街道办事处、乡镇人民政府应当派代表参加承接查验。
承接查验后，建设单位应当与前期物业服务企业签订物业承接查验协议，并向业主公布承接查验的结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在签订承接查验协议之日起三十日内自行或者委托前期物业服务企业整改。
前期物业服务企业应当自承接查验完成之日起三十日内，依法向物业主管部门备案承接查验相关资料。
第三十五条 建设单位应当在新建住宅建设项目竣工验收合格之日起三个月内，将符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理和养护，专业经营单位应当接收。
第三十六条 建设单位应当与选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同，代拟临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约向物业主管部门备案。
第三十七条 建设单位向业主交付的物业应当达到法定交付条件。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业费，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业费，由业主承担。
建设单位将未达到法定交付条件的物业交付给业主的，应当承担相应的责任，并承担达到交付条件前的前期物业费。
第三十八条 前期物业服务费实行政府指导价。发展和改革主管部门应当会同物业主管部门确定并公布前期物业服务费收费标准，适时进行评估和公示，并根据评估结果适时调整收费标准。
物业服务收费实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定。物业主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准；物业行业协会应当定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人参考确定物业服务费标准。
第三节 物业服务
第三十九条 鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务人。一个住宅小区应当由一个物业服务人实施物业管理。
业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业主管部门备案。
第四十条 推动物业服务与养老、家政等社区生活服务相结合。支持有条件的物业服务企业为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等养老服务。物业服务企业可以按照有关规定享受相应优惠扶持政策。民政部门和街道办事处、乡镇人民政府，居（村）民委员会应当予以指导、协助。
第四十一条 物业服务人应当按照物业服务合同提供物业服务，并履行下列义务：
(一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;
(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;
(三)落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;
(四)维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理;
(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修;
(六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务;
(七)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件;
(八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;
(九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十二条 物业服务人应当在住宅小区内显著位置公示下列信息，可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主：
（一）上一年度物业服务合同履行情况；
（二）上一年度物业服务项目收支情况；
（三）法律、法规规定应当公示的其他信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。
第四十三条 物业服务人不得在物业服务活动中有下列行为：
（一）骗取、挪用或者侵占业主共有部分经营所得收益；
（二）擅自改变业主共有部分用途；
（三）非法获取或者违反国家有关规定向他人出售、提供业主个人信息；
（四）法律、法规禁止的其他行为。
第四十四条 物业服务人可以委托专业性服务组织或者其他第三人承担特种设备管理和养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务事项。物业服务人应当就委托的专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第四十五条 住宅小区供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户且向最终用户收取有关费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失，不得强制物业服务人代收，不得因物业服务人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。物业服务人已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第四十六条 物业服务期限届满前，业主大会决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同；物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者业主，但是合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。业主大会和物业服务人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第四十七条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出住宅小区，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
物业服务合同终止后，在业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
原物业服务人不得以物业服务的债权债务纠纷未解决、业主欠交物业费、物业权属存在争议等为由拒绝退出住宅小区。
第四十八条 业主自行管理住宅小区物业的，应当在街道办事处、乡镇人民政府以及物业主管部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求设施设备的管理和养护，应当按照有关规定管理。
第四节 老旧小区物业管理
第四十九条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅小区，县级以上人民政府应当加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善其综合环境和物业管理。
对未实施物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、乡镇人民政府组织实施基本物业服务。
基本物业服务内容包括清扫保洁、绿化养护、维修维护、安全管理、停车管理等。
鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧住宅小区，支持物业服务人为老旧住宅小区提供公益性物业服务。
第四章 物业使用与维护
第五十条 利用物业管理区域内业主的共有部分产生的收入，扣除合理的成本之后为公共收益，归业主共有。
公共收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以由业主共同决定用于物业管理方面的其他需要。业主大会成立前，公共收益由居（村）民委员会开设银行专户代管，业主大会成立后经业主大会同意可以由居（村）民委员会代管。业主委员会自行管理的，应当接受街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会的监管。
公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。
第五十一条 业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。
物业服务人应当加强日常巡查，发现存在安全隐患的，应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患。业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、居（村）民委员会报告。
第五十二条 业主或者物业使用人修缮、装饰装修房屋的， 应当事先向物业服务人登记。物业服务人应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
物业服务人应当加强物业管理区域内房屋修缮、装饰装修现场的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。
第五十三条 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务人。
第五十四条 物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库， 应当首先满足本区域内业主的需要。
建设单位应当在物业管理区域内显著位置公示拟出售、附赠或者出租车位、车库的产权证明文件和出售、出租价格以及平面位置图等，并实时标注出售、附赠、出租等情况。业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的， 建设单位应当出租。
第五十五条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得占用公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第五十六条 物业区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位臵，扩大承重墙上原有的门窗尺寸；
（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房， 或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；
（三）擅自下挖建筑物内底层地面；
（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；
（六）超荷载存放、铺设物品，严重危害房屋安全；
（七）擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途，擅自占用、处分共用部位、共用设施设备；
（八）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；
（九）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；
（十）随意丢弃垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；
（十一）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；
（十二）违反规定停放车辆；
（十三）违反规定出租房屋；
（十四）违反规定饲养动物或者种植植物；
（十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为的，物业服务人应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向业主委员会、社区和有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第五十七条 建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责；共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。
物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。相邻业主应当提供便利。
第五十八条 物业服务人应当定期对共用部位开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志，确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务人的住宅小区，居（村）民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。
第五十九条 新建住宅小区内，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。
第六十条 发展和改革、城市管理、公安、住房和城乡建设、自然资源和规划、市场监督管理、应急管理、生态环境、消防救援等行政主管部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，在物业管理区域内集中公布联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。
第六十一条 住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和省、市有关规定执行。
第五章 法律责任
第六十二条 违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定。
第六十三条 违反本条例第三十五条规定，供水、排水、供气专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；供电专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由发展和改革主管部门责令限期改正；通讯专业经营单位未接收专业经营设施设备的，由经济和信息化行政主管部门责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。
第六十四条 国家机关及其工作人员在物业管理监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其主管机关或者监察机关依法对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分。
第六章 附 则
第六十五条 业主自行管理的，以及非住宅小区物业管理，参照本条例执行。
第六十六条 本条例自 年 月 日起施行。
原文地址：http://zjj.suizhou.gov.cn/fbjd/zfxxgk/zc/qtzdgkwj/tzgg/202404/t20240415_1213582.shtml
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