对于土地使用权转让合同效力的思考

土地使用权转让合同是否需要批准？

根据土地是划拨还是出让所得的不同，所存在情况也不同。

（一）划拨土地的使用权转让合同

必须经有权的人民政府批准，合同才能生效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第45条规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

（二）国家出让的土地进行转让

1、整体转让的，对合同的效力没有限制，只是在转让后需要强制登记。

2、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

对于需要批准的土地使用权转让合同，如果没有批准，属于尚未生效的合同。根据《民法典》第502条第二款的规定，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

土地使用权转让合同是否会被认定为无效？

自从《民法典》正式确立了“未生效的合同”这一特殊性质之后，想直接认定土地使用权转让合同无效，在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的层面上，已显得不太现实。

此前，较高人民法院曾再审了一件案子，（详见2019较高法民再63号民事判决）。其所要解决的一个问题是：国有企业提供划拨的土地使用权作为出资，与其他市场主体合作开发建设房地产，并约定土地收储后返还的出让金归合作方所有，该约定是否会因违反法律法规的强制性规定而归于无效。

较高院的观点是：虽然此案涉《合同书》签订时，关于转让土地使用权的约定不符合土地管理法关于土地使用权转让的规定，但是，后两份合同关于土地使用权收储和出让的约定均符合法律规定，故案涉《合同书》的效力由此得到补正。

既然效力能够得到“补正”，也许更倾向于定性为未生效的合同更适宜。因为大部分的土地使用权转让合同，即使在签署时还存在工业用地和商业用地、划拨和出让这种“货不对版”的问题。最初签订的土地使用权转让合同更像是双方交易的一个框架协议，在这个框架下进行摘牌等操作，则完全符合法律规定。

土地使用权转让合同被认定无效的其他因素？

以上所提及的只是个别案例，具体情况需参考相关法律条款。但总结来看，有两个大致范围是较为敏感的。

1、恶意串通他人并损害国家、集体或第三人利益。

2、违反公序良俗。