土地使用权出让金：农村一亩地的价值

我国法律禁止土地所有权买卖，为了区分国有建设用地与集体经营性建设用地使用权的交易价款，土地使用权出让金便是国有土地使用权交易价款的特有的称谓。2019年后，国有建设用地与集体经营性建设用地同权同价；“同权同价”便是农村一亩建设用地的价值。

国土空间规划与基本农田

国土空间规划应当科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间；已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。国土空间规划概念未提出前，人们对农用地，包括基本农田的覆盖范围相当模糊；编制土地利用总体规划和城乡规划时，甚至将村庄规划内的集体土地编制为农用地，或者基本农田。

2019年修订的《土地管理法》使用了国土空间规划的概念，2021年修订的实施条例第二十三条明确了基本农田的范围。在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，分批次报有批准权的人民政府批准；由此可以得出结论，国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内仅有农用地，没有基本农田。

出让金与土地补偿费

建设单位缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用国有土地使用权的建设用地；土地使用权出让金通常的表现形式为拍卖价款，即“土地财政”，多数情形下是指集体所有的土地被征收后土地补偿等费用与拍卖价款之间的差价。

《土地管理法》未修订前，集体土地的补偿费按照被征收土地的原用途给予补偿，例如，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。本法修订后，取消了按照原用途给予补偿，根据实施条例规定，按照省、自治区、直辖市公布的区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费。

征收集体农用地的补偿费从原来的较高十倍到区片综合地价应当评价为一个不小的进步。“较高十倍”通常不会超过三万元，“区片综合地价”一般不超过二十万元。2013年中共中央提出了“缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”的要求，2019年《土地管理法》对土地征收的规定进行了重大修改。

集体经营性建设用地

2019年《土地管理法》有四个法条规定了集体经营性建设用地，其主要含义如下：

1、本法第二十三条规定，土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排，意味着集体经营性建设用地可以与国有土同样上市交易，并与国有建设用地“同价”。

2、本法第六十三条多处出现了“集体经营性建设用地”一词，但强调的侧重点不同。

“确定为工业、商业等经营性用途”，意味着集体经营性建设用地不包括村民的宅基地。

“应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，意味着其他组织，或者机关不能处置集体经营性建设用地。

“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”，意味着集体经营性建设用地与国有建设用地“同权”，例如，集体经营性建设用地可以设立抵押贷款等。

集体建设用地使用权的出让及其较高年限“参照同类用途的国有建设用地执行”，意味着农村集体经济组织不仅可以长期获得土地使用权交易价款，还可以根据不同的用途收回到期的建设用地。

3、本法第六十六条规定，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，意味着农村集体经济组织也可以防止集体经营性建设用地使用权人“炒地皮”，例如，不按照批准的用途使用土地可以收回等。

4、本法第八十二条规定，违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，没收违法所得，并处罚款。这意味着其他组织或机关处置集体经营性建设用地应当承担的法律责任。

农村一亩地的价值究竟是多少，不同利益的人有不同的回答。就中央提出的“缩小征地范围”而言，在政府没有征收的情形下，农村一亩地与国有建设用地同价，且法律从多角度保障农村土地的价值。