《德宏州商品房预售资金监督管理实施细则》的政策解读

2023年10月31日，德宏州住房和城乡建设局会同中国人民银行德宏州分行、国家金融监督管理总局德宏监管分局、州市场监管局、州住房公积金管理中心组织制定出台了《德宏州商品房预售资金监督管理实施细则》（以下简称“实施细则”）。为使公众更好的知晓、理解《实施细则》内容，现解读如下：

一、出台背景

为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）要求，进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作的针对性、可操作性，保障房地产开发项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我州房地产市场健康发展，结合我州实际，制定本实施细则。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）

三、主要内容

实施细则共八章，五十一条，主要内容如下：

第一章为总则（第一条至五条），规定了商品房预售资金监管范围、部门职责、系统建设、明确商品房预售资金监管期限至完成不动产首次登记止等。

第二章为监管银行招标与监管账户管理（第六条至十九条），规定通过公开招标方式确定预售资金监管银行，建立监管银行名录库，对名录库实行动态管理。按照一次预售许可申请对应一个账户的原则设立预售资金监管账户，监管部门、预售人、监管银行三方签订《商品房预售资金监管协议书》，明确各方职责，接受资金监管。

第三章为监管额度确定（第二十条至二十三条），规定监管资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金，监管额度内预售资金，必须用于支付本项目有关工程建设，确保项目竣工交付所需的资金量。明确监管额度内预售资金核算标准和计算方式，对信用良好的房地产开发企业适当降低监管额度内资金，对信用不良的房地产开发企业适当上调监管额度内预售资金额度，具体是：综合评定信用等级为AAA级企业下调10%、AA级企业下调5%、A级企业按正常值核定、B级企业上调5%、C级企业上调10%。列入白名单或德宏州优质开发企业的，在每个拨付节点的最低留存比例上可降低5%。允许开发企业使用见索即付性“银行保函”替换同等额度的监管额度内预售资金，保函置换金额最多不超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。

第四章为预售资金的收存（第二十四条至二十八条），明确购房人支付的定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等应当全部直接存入监管账户。实施商品房预订协议网签制度，确保定金即时进入监管账户。购房人可以通过专用POS机、银行转账等方式交存购房款。

第五章为预售资金的拨付与使用（第二十九条至四十条），确立监管额度内预售资金按相应节点拨付支取的制度，包括取得商品房预售许可证后、主体结构达三分之一、主体结构达二分之一、主体结构达三分之二、主体结构完成、外立面完成、配套附属工程完成、五方主体验收完成、项目竣工验收备案、不动产首次登记完成等十个环节，开发企业可自行选择所需拨付节点。明确申请监管额度内预售资金和监管额度外预售资金拨付的具体流程，不明资金处理、银行账务冲正、解除预签约返还和退房等退款的具体流程。

第六章为监管协议的解除（第四十一条至四十三条），明确了监管账户解除监管的条件和所需提交的材料。

第七章监督管理（第四十四条至四十九条），建立各主体违规行为惩处机制。

第八章附则（第五十条至五十一条），明确本实施细则执行时间为2024年4月1日，执行期限为5年。

原文地址：https://www.dh.gov.cn/zjj/Web/_F0_0_5KJGIFYNA4777D2CD2EC4C2FA8.htm