房屋所有权与占有权相分离的认定【以案释法】

【案情】

2007年12月12日，被告陈某和第三人陈某某登记结婚，2016年10月13日因结婚证损毁，补领了结婚证，当日登记离婚。2016年11月，第三人陈某某购买案涉房屋一套,约59万元左右，首付为13万元，并办理了贷款手续，每月还贷2700元左右。被告陈某自2017年1月入住案涉房屋至今。第三人陈某某自2017年1月入住案涉房屋，2019年7月中旬搬出案涉房屋。

2020年6月15日，原告孟某、孙某、第三人陈某某与第三人中介公司签订房地产转让合同一份，约定原告孟某、孙某向第三人陈某某购买案涉房屋一套，购买总价为96万元。后原告孟某、孙某依约向第三人陈某某支付了全部购房款，并于2020年7月3日依法领取了房屋不动产产权登记证书。2020年7月13日，原告孟某、孙某入住时发现被告陈某居住在涉案房屋内，遂起诉至法院，要求被告陈某迁出，排除妨害。被告陈某提供了给第三人陈某某的转账记录，有的注明了还房贷。

【评析】

本案的争议焦点为：被告陈某是否有权占有案涉房屋；第三人陈某某是否向原告孟某、孙某完成房屋交付义务？

笔者认为，首先，从房屋出卖方第三人陈某某与房屋现使用人被告陈某的关系以及案涉房屋的占有、使用状态来看，第三人陈某某与被告陈某虽于2016年10月便已登记离婚，但在2016年11月购买案涉房屋之前，二人一直租房共同生活。同时虽然2016年11月是以第三人陈某某个人名义购买案涉房屋，但是被告陈某与第三人陈某某自2017年1月便入住案涉房屋，且共同居住在同一个房间内，另被告陈某亦多次向第三人陈某某转款，其中部分明细注明还房贷。因双方发生矛盾，后第三人陈某某于2019年7月搬出案涉房屋，而被告陈某一直实际居住生活在案涉房屋之中。由此可见，被告陈某对案涉房屋一直处于有权占有、使用状态。

其次，从案涉房屋出卖的背景来看，讼争房屋虽然产权登记在第三人陈某某名下，但在2019年7月之后，第三人陈某某便脱离了对房屋的实际控制，未能实际行使对房屋的占有、使用功能。根据第三人陈某某的陈述可知，其之所以考虑卖房是当时“夫妻”感情破裂、生活支出压力大，经与被告陈某沟通，被告陈某明确表示不同意，双方协商卖房未果。因此，第三人陈某某在与被告陈某沟通未果且被告陈某实际占有、使用案涉房屋、其后又不知情的情况下，将讼争房屋以低于市场价卖给原告孟某、孙某，显然有意规避房屋的瑕疵状态及矛盾纠纷，有违诚信原则。

再次，从房屋买卖合同的履行情况来看，案涉房屋系经过中介联系处理，根据买卖双方及中介的陈述可知，各方对于被告陈某与第三人陈某某存在纠纷以及被告陈某实际占有、使用房屋现状应当明知，故在此情形下，虽然第三人陈某某将房屋所有权登记过户至原告孟某、孙某名下，原告孟某、孙某作为买房人取得了案涉房屋所有权权属证书，但是第三人陈某某并未依合同约定、法律规定将房屋交付原告孟某、孙某实际占有控制，未能妥善解决讼争房屋存在的所有权与占有功能相分离的实际瑕疵。

最后，鉴于原告孟某、孙某虽然取得案涉房屋所有权权属证书，但其自始至终未曾实际占有、使用案涉房屋，故在其未取得案涉房屋的实际控制权，也即尚未取得房屋完整产权的情况下，其应以债权请求权为基础要求买卖合同的相对方第三人陈某某履行讼争房屋的实际交付义务，从而实现该合同目的。

因此，综合上述分析及本案实际情况，现原告孟某、孙某越过房屋买卖合同约定的房屋交付环节，直接以物权保护的请求权为基础要求被告陈某排除妨害并不适宜，应驳回原告孟某、孙某的诉讼请求。

原文地址：https://www.dh.gov.cn/zjj/Web/_F0_0_5LDTC9XAA61E321A13544F3D91.htm