关于落实《兰州市物业服务收费管理实施办法》有关备案要求及星级标准的政策解读

建管家建工头条 2023-11-29 15:17:00

1.物业服务企业应该提供哪些服务？

物业服务企业具体服务管理事项，包括（一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；(二)公共绿化的维护；(三)公共区域环境卫生的维护；(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；(七)物业服务档案和物业档案的保管；(八)其他物业管理事项。

2.实行政府指导价的物业小区如何进行备案？

新建普通住宅小区，物业服务人应在签订前期物业服务合同之日起十五日内进行备案；既有普通住宅小区，物业服务人应在12月8日前完成备案。物业服务人在填写《兰州市物业服务项目备案表》时应保证内容准确、完整、真实；依次到县区住建部门、县区发展改革部门备案。备案完成后，送达至县区市场监管部门和小区所在地的乡、镇人民政府（街道办事处）。

3.物业服务星级标准修订的背景是什么？

现行《兰州市普通住宅物业服务星级标准》由原市房管局于2017年发布，经过六年的实践，取得了一定的成效，也出现了一些与服务管理理念及政策要求不相适应的情况。为了更好地满足业主对物业服务的期望，结合住建部有关物业管理和基层治理的相关精神和要求，经过充分走访调研和论证，我局对原标准进行了修订。

4.物业服务星级标准的变化有哪些？

一是将原标准采取的过程导向管理优化为结果导向管理，以物业服务企业实际服务结果为评价的唯一标准。同时，将由政府决定物业服务事项，优化为物业服务企业根据合同及项目实际，对照星级标准作出承诺进行备案，接受后续事中事后监管。

二是对原标准进行合并重组，将原4类（四星级98项、三星级84项、二星级92项、一星级80项）统一合并为50项，其中30项为基础项，20项为自选项。基础项内容，一星级至四星级均须全部提供（小区内确无基础项相对应设施、设备等内容，应在备案时明确说明）；自选项内容，一星级应选择不少于0项，二星级应选择不少于6项，三星级应选择不少于13项，四星级应包含所有。

三是结合党建攻坚年有关任务，将红色物业创建作为提升服务的抓手，对物业小区开展服务过程中企业党建工作作为星级服务标准内容提出了明确要求。

四是将群众关注度较高的公共收益、停车管理、着装要求、服务态度、垃圾分类等工作加入到星级标准的必选项。

5.实行政府指导价的物业小区备案后，如何监管？

在《兰州市物业服务收费管理实施办法》实施后，对物业企业服务状况由事前星级测评制优化为星级备案后常态化监督考核，具体办法正在制定中。目前主要考虑以下内容：

一是将过去政府评价为主导的考评模式优化为业主满意度、县区住建部门及街道日常管理等共同评价的模式，让业主参与到物业服务质量的监督中。

二是将一次性评价的基础上加入常态化考评，并将原先由市级部门负责的牵头组织优化为县区一级部门定期进行考评。

三是落实考核的结果运用，对物业服务连续考核不达标且未整改的企业，将采取通报、降低企业所服务小区星级标准、组织业主共同决定解聘、列入黑名单和限制企业招投标行为等措施。

四是将物业小区项目负责人的信用与企业信用相关联，从而有效规范企业及项目负责人的从业行为。

6.物业小区由哪些部门监管？各自工作职责是什么？

根据《兰州市物业管理条例》《兰州市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，物业小区的管理由住建、发展改革、城管委、公安、市场监管、林业、卫生健康、生态环境和应急管理等部门共同参与。

发展和改革部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

住建部门，建立守信联合激励和失信联合惩罚机制，加强物业服务行业诚信管理，督促落实街道属地管理责任，鼓励因地制宜创新物业服务管理模式，引导业主委员会、物业管理委员会通过公开招标方式选聘物业服务人，更好满足居民基本物业服务需求。