购房小讲堂 | 房屋租赁的特殊规则

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房屋租赁，是指出租人（一般为房屋所有权人）将作为租赁物的房屋交付承租人使用以获取收益，承租人向出租人支付租金的行为，是房地产交易市场一种常见的交易形式。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，租赁房屋应当依法订立租赁合同，房屋租赁当事人须受合同规则约束。除房屋租赁合同的一般约定外，房屋租赁还有一些特殊规则，比如“买卖不破租赁”“优先购买权”“优先承租权”等，小编带大家梳理一下。

1.买卖不破租赁规则

在房屋租赁关系中，出租人将租赁房屋交付承租人使用，并没有丧失对租赁房屋的所有权。因此，在租赁期间，出租人仍有权处置租赁房屋，将租赁房屋的所有权转移给第三人。那么，当租赁房屋的所有权发生变动，在这个租赁房屋上存在的租赁关系是否消灭，房屋租赁合同能否继续履行？

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

因此，租赁房屋的所有权在租赁期间内发生转移的，不影响承租人的权利，原房屋租赁合同对租赁房屋的受让人仍然有效，租赁房屋的受让人必须承认该租赁关系，不得擅自解除租赁合同。这就是“买卖不破租赁”规则，这一规则突破了合同相对性原则，使租赁权具有对抗第三人的效力。

举个例子：

张三将一套商品房出租给李四，双方约定租期三年，每年租金2万元。在租赁期限到期前一年，张三将该房屋卖给了王五，并告知王五已将该房屋出租给了李四，两人办理了房屋过户手续后，王五要求李四搬出该房屋。那么，李四需要立即搬出该房屋吗？

答案是不需要。根据“买卖不破租赁”原则，李四与张三签订的租赁合同还有一年租赁期，王五与张三关于该房屋的买卖合同是在租赁合同之后签订的，房屋所有权的变动，并不影响租赁合同的效力。所以，李四可以继续租赁该房屋，直至租赁期满。

2.承租人优先购买权

承租人的优先购买权是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下所享有的优先购买租赁房屋的权利。

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人优先购买权的行使是有限制的，存在两种例外情况：

1、按份共有人的优先购买权先于承租人的优先购买权，即如果房屋存在按份共有人的情况下，其他按份共有人在同等条件下具有优先购买的权利。

2、出租人将房屋出卖给近亲属，比如，父母将房屋出售给自己的子女，则承租人也不能主张优先购买权。

此外，承租人正确行使优先购买权，还应当注意以下几点：

1、承租人只能在租赁合同存续期间主张优先购买权，出租人在租赁期间开始之前或者届满之后出卖租赁房屋的，承租人不享有优先购买权。

2、承租人须以同等条件购买，即承租人与其他购买人在购买租赁房屋的价格、付款方式、付款期限等方面条件相同。

3、出租人履行通知义务后，承租人须在15日内作出购买意愿表示，15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

4、出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

3.承租人优先承租权

《中华人民共和国民法典》以法律形式明确了承租人享有优先承租权。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

一般情况下，满足以下三个条件，承租人方可行使优先承租权：

1、出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同；

2、出租人有意愿继续出租原租赁房屋；

3、承租人必须以同等条件优先承租，即优先承租权人承租房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同。

4.已设立居住权住宅的租赁问题

居住权是《中华人民共和国民法典》新增的物权编中用益物权的种类，其设定将房屋的居住权和所有权分开，以保障特定弱势群体“居者有其屋”的诉求。那么，设立了居住权的房屋可以进行出租吗？

《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权是权利人对他人的住宅享有的占有、使用的权利，其目的是满足权利人生活居住的需要；而租赁权则是将住宅的使用、占有、收益的权利在一定条件下、一定期限内让与他人的行为。居住权和租赁权在房屋的使用权上是互斥的，因此一般情况下，已经设立了居住权的住宅不得出租。

文稿来源：市房产交易中心

图片来源：网络

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2024-04-02/991018432.html