《遵义市住宅专项维修资金交存标准》政策解读

《遵义市住宅专项维修资金交存标准》政策解读

为全面深入推进遵义市住房和城乡建设局制定的《遵义市住宅专项维修资金交存标准》（以下简称《交存标准》）的贯彻实施，加深公众对全市新修订的住宅专项维修资金交存标准的了解、支持和认同，现将新修订的《交存标准》解读如下，以期提供有益参考。

一、《交存标准》修订的背景是什么？

答：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持问题导向、目标导向，聚焦我市维修资金管理存在的问题，深化改革，加强创新，建立健全维修资金可持续发展的长效机制，充分发挥维修资金保障业主居住安全的目标，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。根据《住宅专项维修资金管理办法》关于适时调整维修资金交存数额规定和《遵义市住宅专项维修资金管理试点改革实施方案》关于统一全市住宅维修资金交存标准有关要求，以及根据全市住宅建筑安装工程造价进行测算时发现，当前全市住宅建筑安装工程造价随着经济社会发展与2017年制定维修资金交存标准时的建安成本产生了较大变化，且2017年制定的住宅维修资金交存标准规范性文件已到期，拟对全市住宅专项维修资金交存标准进行修订。

二、《交存标准》修订的过程是什么？

答：2023年9月，针对拟调整的交存标准问题，市住建局向各县（市、区）住建局下发通知，要求各县（市、区）上报本辖区具有代表性的房开项目建安成本，开展书面调研。2023年10月,市住建局对红花岗区、播州区、汇川区、新蒲新区有关房开项目开展现场走访调研，确保建安成本有关数据精准。2023年11月,聘请遵义市建设工程造价管理协会有关专家对各县（市、区）上报的共计67个房开项目工程造价指数进行分析，并对全市近五年住宅建筑安装成本均价进行测算。2023年12月,遵义市建设工程造价管理协会向我局出具《遵义市建设工程造价管理协会关于全市住宅建筑安装工程造价测算情况的报告》和《遵义市住宅建设项目建筑安装工程单方造价测算表》。2023年12月28日，市住建局通过官网向社会公开征求意见。2024年1月，市住建局再次向市直有关部门、县（市、区）人民政府、新蒲新区管委会等单位征求意见。2024年3月、5月，《交存标准》经市住建局党组会讨论并审议通过。根据征求意见情况和讨论结果多次修改和完善后，2024年5月《交存标准》（审议稿）通过我局合法性审查。

三、《交存标准》修订的政策依据是什么？

答：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”根据《遵义市住宅专项维修资金管理试点改革实施方案》统一全市维修资金交存标准要求以及《遵义市建设工程造价管理协会关于全市住宅建筑安装工程造价测算情况的报告》，对《遵义市住房和城乡建设局关于中心城区物业专项维修资金交存标准的通知》（遵市住建发〔2017〕177号）明确的交存标准进行修订并公布我市住宅专项维修资金的新交存标准。

四、《交存标准》修订的主要内容是什么？

答：在《遵义市住房和城乡建设局关于中心城区物业专项维修资金交存标准的通知》（遵市住建发〔2017〕177号）的基础上，将原来的多层、小高层（12层以下含12层）、高层三种类型住宅的维修资金交存标准细化为多层框架结构有电梯住宅、高层框架结构有电梯住宅、多层砖混结构无电梯住宅、多层框架结构无电梯住宅、高层框架结构无电梯住宅5种住宅类型测算交存标准。新修订的交存标准新增车位（车库）、地下商业、超高层商品住宅和非住宅等住宅类型交存标准，以及业主分户账面维修资金余额不足时续交标准。对新旧维修资金交存标准进行了统一。

五、《交存标准》中77元/㎡、89元/㎡、58元/㎡、75元/㎡、88元/㎡的由来是什么？

答：本次修订的维修资金交存标准为全市近五年已竣工住宅项目大数据综合测算建安成本均价乘以5%，并按照四舍五入法取整数得来。经测算，多层框架结构有电梯住宅、高层框架结构有电梯住宅、多层砖混结构无电梯住宅、多层框架结构无电梯住宅、高层框架结构（或其它）无电梯住宅建安成本均价分别为：1531元/㎡、1772元/㎡、1150元/㎡、1500元/㎡、1750元/㎡。

六、《交存标准》中确定交存系数为5%的理由是什么？

答：本次修订全市维修资金交存标准将交存系数确定为5%有四个方面的理由：一是《住宅专项维修资金管理办法》规定交存系数5%-8%，取5%的交存系数符合法律法规规定；二是受新冠疫情影响，全市经济正在复苏阶段，取5%的交存系数主要考虑缓解全体市民购房压力；三是维修资金试点改革方案要求全市统一维修资金交存标准，考虑到中心城区和非中心城区经济水平存在一定差异性，兼顾非中心城区部分县城群众购房压力；四是维修资金主要支出是由材料费、工时费、运力和税费组成，经调研，有电梯住宅维修时工时费较少、电梯损耗费则较多，无电梯住宅维修时工时费较多、电梯损耗费则较少，所以综合下来有电梯、无电梯住宅均取5%的交存系数。

七、《交存标准》中确定2024年10月1日起执行新标准的理由是什么？

答：一是全市住宅专项维修资金交存标准修订已列入市人民政府2024年重大行政决策，需要履行有关程序后才能正式公布实施；二是预留几个月的缓冲期有利于未交存维修资金的房开企业和个人自由选择新老标准交存维修资金。

八、《交存标准》中确定2024年10月1日（含当日）以后取得《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》的商品住宅和非住宅按本标准执行的理由是什么？

答：因当前有部分项目已开始实行商品房现售模式，已不再办理《商品房预售许可证》，即可以办理不动产产权登记，所以，为避免现售商品住宅维修资金漏交，将现售住宅和非住宅的维修资金交存作为办理《商品房销售许可证》的前置条件。

九、《交存标准》中有关多层、高层、超高层是如何界定的？

答：（一）多层：根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019，建筑高度不大于27米（一般为9层以下）的住宅建筑，建筑高度不大于24米的公共建筑及建筑高度大于24米的单层公共建筑为低层或多层民用建筑。

（二）高层：根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019，建筑高度大于27米（一般为10层以上）的住宅建筑和建筑高度大于24米的非单层公共建筑，且高度不大于100米的为高层民用建筑。

（三）超高层：根据中国《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

十、《交存标准》中车位（车库）、地下商业、超高层商品住宅和非住宅、其他类型住宅和非住宅执行有关交存标准的理由是什么？

答：（一）车位（车库）：综合考虑经济等各方因素，本次维修资金交存标准修订过程中建安成本测算按正负零以上为基准进行测算，经调研，全市大多数小区内既有多层建筑，又有高层建筑，同一个小区基本上以大底盘形式而修建，车位（车库）多设置在地下，高层和低层住宅的地下车位（车库）大多数均联通，车位（车库）难以根据地上住宅类型来区分交存标准，所以按照就低不就高原则，统一按照多层砖混结构无电梯住宅交存标准执行。

（二）地下商业：因我市目前地下商业不多，测算建安成本的样本数量有限，但地下商业的公共设施设备随着时间的推移也会老化，需要动用维修资金来维修养护，且地下商场多为框架结构有电梯类型，所以按照就低不就高原则，统一按照多层框架结构有电梯住宅类型交存标准执行。

（三）超高层商品住宅和非住宅：因全市超高层商品住宅和非住宅数量不多，测算建安成本时样本有限，且《住宅专项维修资金管理办法》载明了维修资金余额不足30%时的续交条款，即：当维修资金不足时可采取续交方式解决资金池不足的问题。所以超高层商品住宅和非住宅维修资金交存标准参照高层框架结构有电梯住宅交存标准执行。

（四）其他类型住宅和非住宅：因全市住宅类型建安成本由近五年已竣工住宅（含非住宅）项目大数据综合测算得来，难免有本《交存标准》中5种建筑类型外的其他类型建筑，所以按照就低不就高原则，统一按照多层砖混结构无电梯住宅交存标准执行。

十一、住宅专项维修资金的所有权权属归谁？

答：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”住宅专项维修资金所有权属于全体业主，住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等均归业主所有，未成立业主大会或无业主大会的住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。当房屋灭失时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。

原文地址：http://zjj.zunyi.gov.cn/jsdt/tzgs/202405/t20240529_84703513.html