按照行政规范性文件管理办法规定要求，宜宾市住房和城乡建设局结合实际，形成《宜宾市物业管理委员会组建运行办法（试行）公开征求意见稿》。现面向社会公开征求意见，征求意见时间为30天，欢迎社会各界通过来信来电等方式向我单位提出意见建议。
征集部门：宜宾市住房和城乡建设局
征求意见时间：2024年6月19日—2024年7月19日。
反馈方式：
1.信函请寄至：宜宾市住房和城乡建设局，邮编：644002，地址：宜宾市叙州区叙府路西段9号宜宾市住房和城乡建设局。
2.宜宾市人民政府网站
3.电子邮箱：402519280@qq.com。
4.联系电话：0831-2336456。
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附件：1.宜宾市物业管理委员会组建运行办法（试行）公开征求意见稿
2.起草说明
宜宾市住房和城乡建设局
2024年6月19日
附件１
宜宾市物业管理委员会组建运行办法（试行）公开征求意见稿
第一章 总则
第一条 为规范我市范围内物业管理委员会工作，保障物业管理委员会的组建和运行，根据《四川省物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住宅小区物业管理委员会的组建、运行和监督管理活动适用本办法。其他物业项目参照执行。
第三条 物业管理委员会依照《四川省物业管理条例》履行相关职责，协助街道办事处（乡镇人民政府）组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域设立业主大会、选举产生业主委员会。
设立业主大会但是尚未设立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《四川省物业管理条例》的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未设立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《四川省物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会的职责。
第四条 市住房城乡建设主管部门负责建立物业管理委员会成员培训制度。指导监督县（区）住房城乡建设主管部门开展物业管理委员会的组建、运行工作。
县（区）住房城乡建设主管部门负责对辖区内物业管理委员会委员开展培训。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组建辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理委员会的组建和运行等相关工作，发挥基层党组织对物业管理委员会的监督作用。
第五条 坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。
第二章 组建条件
第六条 物业管理委员会为临时机构，任期一般不超过两年。一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
第七条 不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建该物业服务区域的物业管理委员会。
第八条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
（一）符合《四川省物业管理条例》规定召开业主大会，且经所在街道办事处（乡镇人民政府）指导后，仍不能选举产生业主委员会的；
（二）业主委员会任期内，业主委员会成员不足总数的二分之一或者存在无法正常履行职责的其他情形，需要提前换届，经所在街道办事处（乡镇人民政府）组织后，不能选举产生新的业主委员会的；
（三）业主委员会任期届满，不能选举产生新一届业主委员会的。
（四）已经划分物业管理区域但尚未实施专业化物业管理的既有住宅小区需要推行实施专业化物业管理的。
第九条 物业管理委员会人数应当为7至13人的单数，由街道办事处（乡镇人民政府）、辖区公安派出所、社区党组织或社区居（村）民委员会等派员与业主成员共同组成，鼓励社区服务机构、建设单位派员参加，其中业主成员不少于物业管理委员会成员人数的二分之一，中共党员优先。已设立业主大会，或者建设单位已注销不存在，或者建设单位已未实际经营的，建设单位可以不再派员。
物业管理委员会设立主任1名，副主任1-2名，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，物业管理委员会副主任由街道办事处（乡镇人民政府）确定，但至少1名副主任由业主担任。
第十条 物业管理委员会的业主成员应符合下列条件：
（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和履行职责的健康条件和相应的时间；
（四）法律、法规规定的其他条件。
有下列情形之一的，不得担任物业管理委员会业主成员：
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或者非法组织、参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预物业管理区域业主、物业使用人正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议正常召开、选举及表决的；
（六）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；
（七）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（八）在物业管理区域内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的；
（九）法律法规规定的其他情形。
未按规定交存专项维修资金，拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的业主，不得担任物业管理委员会成员。
第三章 组建程序
第十一条 符合成立物业管理委员会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时筹备组建物业管理委员会，并就物业管理委员会成立事项发布公告，明确物业管理委员会的名称、业主成员资格要求、推荐方式和期限等。
公告应当在物业管理区域内显著位置予以发布，公告时间自发布之日起不少于7日。
第十二条 物业管理委员会业主成员通过以下方式产生：
（一）社区（村）党组织推荐；
（二）社区居（村）民委员会推荐；
（三）业主自荐或者十户以上业主联名推荐。
其中自荐、推荐的人选总人数应当为物业管理委员会业主成员总人数的两倍以内。十户以上业主联名推荐人选应当经被推荐人选本人同意。
第十三条 街道办事处（乡镇人民政府）将推荐或自荐的业主成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于7日。业主可就名单提出意见，街道办事处（乡镇人民政府）应当吸纳合理意见，综合考虑产生业主成员建议人选名单。
第十四条 街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居（村）民委员会对推荐或自荐的业主成员进行资格审查，可通过听取业主意见、定向征询等方式，从符合资格条件的业主成员名单中产生物业管理委员会业主成员建议人选。
第十五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业管理委员会业主成员建议人选进行审定，形成物业管理委员会拟组成成员名单，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示内容包含姓名、年龄、政治面貌、身份（党代会代表、人大代表、政协委员）、职业等信息，公示期不少于7日。
业主对公示名单有异议的，可以在公示期内书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出，街道办事处（乡镇人民政府）应当核查，并在5个工作日内以适当方式对核查情况进行反馈。
第十六条 街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业管理委员会成立作出决定，并将物业管理委员会成员信息在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立时间自街道办事处（乡镇人民政府）作出决定之日起计算。
第十七条 物业管理委员会自成立之日起30日内，持下列材料向街道办事处（乡镇人民政府）进行备案：
（一）物业管理委员会备案申请；
（二）物业管理委员会成员名单；
（三）物业管理委员会工作规则；
（四）其他应当提供的材料。
对符合规定的，街道办事处（乡镇人民政府）应当予以备案。对手续不齐全的，应当告知理由，并指导物业管理委员会按照要求完善备案资料。
物业管理委员会以及工作规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。
物业管理委员会自成立之日起30日内应当告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门。
第十八条 街道办事处（乡镇人民政府）根据备案情况向物业管理委员会出具备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持备案证明和印章刻制证明申请刻制物业管理委员会印章，并依法使用。
印章内容应当包括物业管理委员会名称、成立时间。
第四章 工作职责
第十九条 物业管理委员会应当依法履行职责，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。
第二十条 物业管理委员会履行下列职责：
（一）组织业主在街道办事处（乡镇人民政府）指导下推动符合条件的物业管理区域设立业主大会、选举产生业主委员会；
（二）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；
（三）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务标准、服务价格等相关内容，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘物业服务人进行交接；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行合同，督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；
（五）组织业主决定共有部分的经营方式，拟定共有部分公共收益使用与管理办法；
（六）组织征求业主意见，对使用或筹集住宅专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途等公共事项进行决定；
（七）协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷；
（八）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻和制止；
（九）配合行政执法机关开展物业管理区域内的执法活动；
（十）定期向业主通报工作情况；
（十一）配合、支持社区居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十二）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
涉及业主共同表决事项的，依据相关法律规定执行。
第二十一条 物业管理委员会及其成员不得实施下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）阻扰、妨碍设立业主大会、选举业主委员会；
（三）鼓动或者煽动业主不缴纳物业费，明示、暗示物业服务人减免物业费等严重影响物业管理区域内安定和公共秩序；
（四）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不当利益；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理活动中形成的文件、资料；
（七）物业管理委员会成员擅自使用物业管理委员会印章；
（八）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
第五章 运行规则
第二十二条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。
物业管理委员会定期会议由物业管理委员会通过工作规则确定。工作规则应当明确会议召开频次，每年召开定期会议不得少于两次。定期会议按照规定执行，并应当以合理方式向全体业主公告年度工作计划和履职情况。三分之一以上物业管理委员会成员提出召开物业管理委员会会议的，应当召开物业管理委员会临时会议。
第二十三条 物业管理委员会会议由物业管理委员会主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。
物业管理委员会会议应当有过半数委员参加，其中业主委员参加人数也应当过半数，业主委员不得委托代理人参加会议。
会议召开情况需形成书面记录，由物业管理委员会明确专人负责。
第二十四条 对涉及重大事项的决定，物业管理委员会在作出决定前应当征求业主意见。
物业管理委员会将拟决定的事项内容在物业管理区域内显著位置进行公示。业主可在公示期内提出意见，由物业管理委员会负责沟通协调。有部分面积占比十分之一以上的业主且业主人数占比十分之一以上的业主提出反对意见的，物业管理委员会应当组织召开业主大会对拟决定事项进行表决。若小区没有设立业主大会的，物业管理委员会应当采取合理方式组织业主对拟决定事项进行表决。表决规则依据相关法律规定执行。
物业管理委员会应当在确定事项3个工作日内将确定事项在物业管理区域内显著位置进行公告，并将决定内容告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。
第二十五条 物业管理委员会发布的公示、公告等书面决定，应当经物业管理委员会主任签发。
第二十六条 物业管理委员会的工作经费及委员津贴经经专有部分面积占比四分之三以上的业主且业主人数占比四分之三以上的业主同意，可从经营收益中列支，可从经营收益中列支。
第六章 监督管理
第二十七条 业主应当遵守物业管理委员会作出的决定。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正，逾期未改正的，应当依法撤销其决定，并通告全体业主。
第二十八条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自动终止：
（一）业主成员因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；
（二）丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的；
（三）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；
（四）法律、法规或者工作规则中规定的其他情形。
第二十九条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格由街道办事处（乡镇人民政府）予以免除：
（一）单位指派成员已经离职，不能再履职的；
（二）一年以内累计缺席物业管理委员会会议三次或一半以上的；
（三）业主成员不再符合规定或约定成员资格的；
（四）出现本办法第二十条规定物业管理委员会成员不得实施行为的；
（五）法律、法规或者工作规则中规定的其他情形。
业主成员出现本办法第九条规定不得作为物业管理委员会业主成员情形的，可由街道办事处（乡镇人民政府）决定是否予以免除成员资格。
第三十条 物业管理委员会出现成员空缺的，街道办事处（乡镇人民政府）可根据本办法规定确定补充人选。
第三十一条 物业管理委员会的任期一般不超过两年。到期前一个月仍未能设立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）确认继续履职或重新组建物业管理委员会。
重新组建物业管理委员会依据本办法确定成员人选。重新组建完成前，印章及相关资料移交社区居（村）民委员会保管。
第三十二一条 物业管理委员会任期自选举产生新一届业主委员会自动终止，物业管理委员会应及时与完成备案的新一届业主委员会交接。
第三十三条 已设立业主大会、选举产生业主委员会并按照规定备案的，或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的，由街道办事处（乡镇人民政府应当在30日内解散物业管理委员会，收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。
第三十四条 物业管理委员会任期自动终止或无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在15日内收回物业管理委员会印章，作出解散物业管理委员会的决定，并自决定作出之日起5日内在物业管理区域内显著位置进行公告。
第七章 附则
第三十五条 本办法中相关文件、表格的示范文本由宜宾市住房和城乡建设局负责制定。
第三十六条 本办法自2024年 月 日起，试行期两年。
附件２
宜宾市物业管理委员会组建运行办法（试行）的起草说明
《宜宾市物业管理委员会组建运行办法（试行）》（以下简称《办法》）由市住房城乡建设局负责起草。本《办法》以《四川省物业管理条例》《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）等法律法规为依据，并结合宜宾实际，起草了《办法》，现将有关情况说明如下。
一、起草背景
《四川省物业管理条例》自2012年7月1日颁布实施以来，在规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益方面取得了明显成效。近年来，随着经济社会的高速发展，物业管理方面矛盾亦逐渐显现，受制于业主受教育水平不均等多种因素影响，部分物业服务小区不能依法选举产生业主委员会来有效管理小区。为此，新修订于2022年5月1日颁布实施的《四川省物业管理条例》增加条款明确，不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，应当组建该物业服务区域的物业管理委员会，物业管理委员会作为临时机构依法履行业主委员会相应职责。
四川省住房和城乡建设厅等十三部门《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）文件要求，要构建物业服务社区管理监督机制。业委会暂时未成立的，鼓励由街道（乡、镇政府）、社区居（村）委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业委会相应职责。
二、起草过程
市住房城乡建设局在充分调研并借鉴相关城市经验的基础上，于2024年3月形成《办法》征求意见稿，在征求各县（区）住房城乡建设行政主管部门意见并修改完善后，3月27日召集各县（区）住房城乡建设行政主管部门及部分街道、社区召开讨论会，就文件中存在争议问题进行讨论后修改完善，在综合各方面意见基础上，形成本稿。
三、《办法》的内容
全文分七部分：一、总则；二、组建条件；三、组建程序；四、工作职责；五、运行规则；六、监督管理；七、附则。
四、《办法》的政策依据与拟定原则
（一）《办法》的政策依据
1.《四川省物业管理条例》（2021年9月29日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订）；
2.四川省住房和城乡建设厅等十三部门《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（川建行规〔2020〕16号）。
（二）《办法》的拟定原则
按照《四川省物业管理条例》相关规定：市（州）人民政府可以结合本地实际，制定物业管理委员会的组建、职责、解散以及监督管理的具体办法。
特此说明。
原文地址：http://jsj.yibin.gov.cn/tzgg/202406/t20240619_1996400.html
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