如何正确理解和利用房产证上的建筑面积?

在购买房屋的过程中，房产证上显示的建筑面积是一个非常重要的指标，会直接影响到房屋的估值和交易费用。然而，很多人对房产证上的建筑面积的理解存在着不少误区，今天我们就来深入探讨一下这个话题。

什么是建筑面积？

首先，我们需要明确什么是建筑面积。建筑面积是指房屋所有建筑构件投影面积的总和，包括房屋内外的各种构件，例如墙体、阳台、走廊等等。而建筑面积不包括所有非建筑构件，例如花园、车库等等。

建筑面积与实际使用面积的关系

很多人可能会将建筑面积和实际使用面积混淆。实际使用面积是指房屋内部实际可供居住和使用的面积，不包括墙体、阳台、走廊等“不可居住”的区域。因此，实际使用面积通常比建筑面积小很多。

举个例子，如果一间房屋的建筑面积为100平方米，但实际使用面积只有80平方米，那么你买这间房子时应该按照80平方米的面积进行估值和交易。

如何确定房子的实际使用面积？

确定房屋的实际使用面积需要进行测量，建议请专业的测量师进行测量。在进行测量时，需要注意以下几点：

• 因为实际使用面积不包括“不可居住”的区域，因此需要排除所有的墙体、阳台、走廊等非生活区域的面积。
• 一些半墙、凸窗、下水道等特殊结构也会对实际使用面积造成影响，需要对这些结构进行特殊测量。
• 如果房屋的实际使用面积与房产证上显示的建筑面积存在较大差异，可以向建设部门申请重新测量纠正房产证上的面积数据。

如何根据建筑面积确定房屋的估值和交易费用？

在确定房屋的估值和交易费用时，通常使用的是“单价法”。单价法是指根据房屋的建筑面积和当地的房价水平来计算出每个平方米的费用，再根据房屋的实际使用面积来确定房屋的估值和交易费用。

以广州为例，近来市中心区域的二手房平均单价在3-5万元之间。如果你购买的房屋的建筑面积为100平方米，实际使用面积为80平方米，那么根据单价法，该房屋的市场估值在240-400万元之间，具体费用取决于房屋的具体情况。

建筑面积是购买房屋时需要关注的重要指标，但不要将建筑面积和实际使用面积混淆。购买房屋前一定要进行实地测量，确保对房屋的实际使用面积有准确的了解。在确定房屋的估值和交易费用时，可以使用单价法进行计算，但具体的费用还需要根据房屋的具体情况进行评估。