山西：系统谋划老旧小区改造　共同缔造宜居新篇章

老旧小区改造关系民生，连着民心。在近日住房城乡建设部推出的第二批城市更新典型案例中，以重庆江北区塔坪片区、北京平谷区南小区、上海徐汇区金牛花苑、湖北武汉知音东苑、湖南长沙百川里片区等为代表的老旧小区改造案例，体现“向前一步、多方协同、常治长效”的老旧小区改造新理念，创新“系统谋划、一体协同、精细营造、共同缔造”四位一体的老旧小区改造新模式和新方法，提供了可复制、可推广的成功经验。

整体统筹、向前一步。老旧小区改造要通过统筹片区整体资源，针对“人、房、地、钱、文化、卡点、活力、共建”的多维度系统，编制社区更新规划，规划先行、策划先行，制定老旧小区改造整体解决方案。北京平谷区南小区通过加强统筹规划，跨区域集约发展，将5个分散小区纳入改造范围，“策划先行+招商先行”，盘活存量资源，开工前已超过50%可经营面积达成意向；重庆江北区塔坪片区从“住房、小区、社区”三个维度，构建“基础+特色”双重体检指标体系，精准诊断“病因病灶”，坚持“边检边改”。这些都体现了整体统筹的改造理念。

多方协同、一体实施。老旧小区改造要建立多方协同的“1+3+N”一体化改造模式，其中“1”是指针对片区更新的一体谋划，“3”是指“设计建造、社区运营、社区服务”3项统筹，“N”是指安全、舒适、绿色、智慧、全龄友好等品质提升。北京平谷区南小区引入社会资本，采用“投资+设计+建设+运营”的一体化新模式，社会资本投资占比达33%，激发了社区活力；湖北武汉知音东苑引入投资7600余万元，新建停车、康养、文体、社区服务于一体的“嵌入式”改造；湖南长沙百川里片区多元筹资，调动居民积极性，引导居民出资900万元，参与供水、供电、天然气、加装电梯等改造，实现资金合理共担。这些都体现了多方协同、一体实施的理念。

精益管控、常治长效。老旧小区改造要做好“三大步骤”精益管控：抓源头，通过体检明确清单，建立协同、源头组织，建立全程统筹的精益管控模式；抓过程，通过技术把关、细化优化、跟踪评估，建立社区责任规划师、建筑师与景观设计师等“多师协同”机制，留住社区文化基因，让小区改得“有温度、有味道、有颜值”；抓服务，通过暖心的物业服务、商业运营、社区活动，激发居民共同参与的热情，形成共建、共治、共享的社区治理。重庆江北区塔坪片区创新将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，打破小区与街区服务壁垒，增强物业团队的“造血”能力；上海徐汇区金牛花苑全部加建电梯，满足老年人要求，并加强过程监管，确保有序施工。

老旧小区改造不是“刷皮变脸”，也不是“技术叠加”，而是要超越建筑本身，以新带旧、以旧促新，通过微改造实现大变样，营造全新的大众生活场景。这就需要以“全龄友好”“人因工程学”为基础，建立完整系统改造新方法，全程统筹新机制，形成“需求提炼、场景推演、耦合适配、多维协同、分序评价”的科学改造方法。

原文地址：https://zjt.shanxi.gov.cn/jsdt/202504/t20250417_9810661.shtml