土地使用权出让合同性质及转让划拨土地使用权的合同效力

我国土地性质按所有权分类，分为集体土地和国有土地。按获得途径分类，国有土地又分为国有划拨跟国有出让两种。国有划拨土地是国家无偿划拨给单位或个人使用的土地。

土地使用权出让合同

一、定义

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第八条：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

《较高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》条：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。

二、行政协议

《较高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》条：行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条款第十一项规定的行政协议。

第二条规定，公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：

1、政府特许经营协议；

2、土地、房屋等征收征用补偿协议；

3、矿业权等国有自然资源使用权出让协议；

4、政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；

5、符合本规定条规定的政府与社会资本合作协议；

6、其他行政协议。

《行政诉讼法》第十二条：人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。

土地使用权人转让划拨土地

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第四十三条：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第十九条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020修订）》第四十四条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用证；

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

《较高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。