投资性房地产的转换与处置

一、投资性房地产的转换

（一）转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

1、投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；

2、房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；

3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；

4、自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；

5、房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）转换时的入账价值选择

1、在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定；

2、以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益；

3、自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。

二、投资性房地产的处置

（一）成本模式

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

1、收到处置价款

（1）借：银行存款；

（2）贷：其他业务收入；

（3）应交税费-应交增值税（销项税额）。

2、结转投资性房地产成本

（1）借：其他业务成本、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备；

（2）贷：投资性房地产。

（二）公允价值模式

1、按实际收到的款项

（1）借：银行存款；

（2）贷：其他业务收入；

（3）应交税费-应交增值税（销项税额）。

2、按当时投资性房地产的账面余额

（1）借：其他业务成本；

（2）贷：投资性房地产-成本-公允价值变动（也可能在借方）。

3、将累计公允价值变动转入其他业务成本

（1）借：公允价值变动损益；

（2）贷：其他业务成本或反之。

4、将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本

（1）借：其他综合收益；

（2）贷：其他业务成本。