优化房地产政策为市场注入新动能

继北京优化调整房地产相关政策后，上海也出台了房地产新政策。8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等6部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税4个方面优化调整房地产政策。上海出台房地产新政策旨在精准调控，降低居民购房门槛，有助于更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性需求、缓解库存压力、提振市场信心、促进房地产市场平稳健康发展。

调减住房限购政策目的在于更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡。此次政策调整后，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

上海对特定居民家庭在外环外购买住房不限套数，北京对特定居民家庭在五环外购买住房不再限制套数，均是针对当前市场成交结构作出的精准调整。

中指研究院数据显示，今年以来上海新建商品住宅成交中，外环外占比超过60%；二手房外环外成交约占51%。目前上海楼市总体稳定，但外环外的新房库存去化有一定压力。上海对外环外放开购房套数限制，有助于释放购买力、降低库存。

优化多项公积金政策，将减轻缴存人房贷压力。此次上海新政策加大了公积金支持住房消费力度。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套房最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套房最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

调整后，对于总价不高的房产，公积金贷款可能可以覆盖购房贷款。可贷款额度的提升，将进一步降低首付款额度，从而减轻购房压力。公积金新政策还体现了对绿色建筑和多子女家庭的支持。

商贷不再区分首套住房和二套住房，将降低购房者利息支出。银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。这意味着二套住房贷款利率可能降低，有利于降低居民购房利息支出，减少月供，减轻房贷负担。

完善个人住房房产税政策，将降低多套住房的持有成本。此次上海对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。降低房产税支出有助于促进住房改善意愿提升。

上海房地产新政策将给市场带来哪些变化？半个多月前，北京出台房地产新政策，市场热度有所提升。预计上海新政策不仅能带来短期的购买力释放，更重要的是转变购房者观望情绪，提振市场信心。每年的9月和10月是传统销售旺季，北京、上海两座一线城市在“金九银十”到来前优化调整房地产相关政策，有望加快修复市场预期，对市场起到积极拉动作用。

总体而言，我国房地产市场仍处在调整周期，但其依然有广阔发展机遇和前景。我们应进一步采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。