《烟台市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》政策解读

一、制定背景

住宅小区内业主共有部分产生的收益属于全体业主共同财产，与业主切身利益息息相关。近年来，随着我市住宅小区配套设施日益完善，利用共有部分经营场景不断增多，但公共收益领域长期存在来源界定模糊、管理主体权责不清、收支透明度不足、使用流程不规范等问题，部分收益未纳入共有范畴，甚至出现违规挪用等情况，损害业主合法权益并引发物业管理纠纷。为破解这些治理难题，填补制度空白，维护业主合法权益，依据相关法律法规，结合我市实际，制定本《细则》。

二、决策依据

本《细则》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《人民币银行结算账户管理办法》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《烟台市物业管理办法》等有关法律法规和规章规定制定。

三、出台目的

本《细则》旨在解决当前住宅小区公共收益管理中存在的责任不清、使用不规范、监管不到位等问题，建立健全公开透明、专户存储、业主共有、多方监督的管理机制，保障公共收益合法、合规、高效使用，切实维护业主共同利益。

四、主要内容

本《细则》正文共7章、40条，主要内容有：

第一章总则，共5条。明确了《细则》的适用范围为本市行政区域内住宅小区公共收益的管理活动。详细界定了公共收益的十类具体来源，包括停车费、广告收入、场地租赁费等。确立了公开透明、专户存储、业主共有、多方监督的管理原则。并根据小区是否成立业主委员会、是否聘请物业服务企业的不同情况，明确了业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会作为公共收益管理主体的具体情形。

第二章职责分工，共6条。明确了市、区（市）物业主管部门、发展改革、公安、自然资源和规划、市场监管、人民银行等部门以及街道办事处、社区居民委员会、业主大会、物业管理行业协会等在公共收益管理中的职责，形成协同监管合力。

第三章经营和账号管理，共7条。区分前期物业服务期间和业主大会成立后两种情形，规范了共有部分经营合同的签订、备案、公示要求，明确合同期限及管理费提取比例标准，要求经营活动需保障业主权益、符合安全规范。账户管理实行单独开户制度，一个物业管理区域仅能开立一个公共收益账户，不得与其他收支混用，也不得以个人或非管理主体名义开户，确保资金独立核算、专款专用。

第四章使用管理，共6条。明确了公共收益主要用于补充住宅专项维修资金、共用部位及设施设备维修更新改造、业主大会及业委会相关经费、抵扣物业服务费用等七类使用场景。确立了“管理主体申报、社区居民委员会把关、业主共同决定”的基本使用程序，并明确了业主共同决定的多种形式。同时要求使用后及时记账、公示并实行季度对账制度。

第五章公示和审计管理，共7条。明确了公共收益收支情况需每季度在小区显著位置及线上平台公示不少于30日要求。规定了年度收益达10万元以上、物业服务合同终止、业主委员会任期届满或主要成员半数以上离任等四种必须进行第三方审计的情形。建立了业主异议处理与申请审计的渠道及费用承担规则。规范了公共收益管理主体变更时资料与资金的移交程序。

第六章监督管理，共5条。明确了各类违法违规行为的法律责任。对擅自利用共有部位经营、未按规定公示或使用收益、侵占挪用公共收益等行为，分别明确了由物业主管部门、市场监管部门、街道办事处（镇人民政府）及公安部门依据相关法律法规进行查处、处罚直至追究刑事责任的链条，强化了制度刚性和约束力。

第七章附则，共4条。规定了《细则》自2026年1月4日起施行，有效期2年。对施行前已发生的垫付费用核销、已开设账户的规范处理作出了衔接性规定。同时明确，非住宅物业服务项目及“信托制”物业模式下的共有资金管理可参照本细则执行。

五、政策咨询部门及联系方式

烟台市住房和城乡建设局物业管理科0535-6917701。

原文地址：https://zjj.yantai.gov.cn/art/2025/12/4/art_22908_2904427.html