专家解读 | 王凯：系统创新 推动城市更新高质量开展

作者系全国工程勘察设计大师、中国城市规划设计研究院院长

刚刚结束的全国住房城乡建设工作会议上将“高质量开展城市更新”列为2026年的重点工作之一，并提出要实施一批民生工程、发展工程、安全工程。

城市更新一头连着‌民生福祉‌，一头连着‌经济发展‌，是顺应“两个转变”，推动城市内涵式、高质量发展，建设现代化人民城市的重要抓手。但是与增量建设不同，城市更新是“螺蛳壳里做道场”，面临着技术、标准、制度等方面的约束和障碍。这就要求，规划设计技术单位要勇于担当、主动作为，通过系统创新，助推城市更新行动从“愿景”走向“实景”。

一是全力推进技术创新。城市更新是“绣花活”，面临着各种复杂场景下的科学问题和技术问题，需要通过多领域、多层次的技术攻关逐一破解难题。例如：在既有住宅中，通过无线组网和搭建智能控制平台、加装微型传感器和非接触监测设备、改装开关和终端设备等技术，将“老房子”改为智慧赋能的“好房子”；在城市基础设施改造中，开发高精度无损探测技术，在不破坏路面的前提下实现对结构塌陷和管线漏损的精准诊断；在既有老旧小区整治改造中，开展住宅建筑、交通、水资源、园林绿化、智慧等领域的绿色低碳改造，推进系统集成和技术协同；在城市更新规划实施体系中，需要精准找问题、精细做设计、精心做运维，通过城市体检、城市设计、信息平台建设等技术创新实现“精准适配”。

二是着力推进标准创新。城市更新是“适配器”，面临着各种复杂环境下的约束条件，若单纯套用现行的标准体系往往会“寸步难行”。要开展高质量城市更新，就应当转变理念，以最终效果为导向，建立“功能等效替代”的逻辑，从“合规性判定”转向“等效性验收”。例如：在历史文化街区改造中，因无法拓宽道路难以满足现有的消防通道标准，可以通过微型消防车和特殊消防设施满足消防要求；在老旧厂区改造中，既有厂房建筑难以满足商务办公功能的建筑荷载标准，可以通过碳纤维布加固和荷载精准再分配满足荷载需要；老旧小区改造中，现有存量空间难以满足全龄友好的设施建设标准可以通过居民精准画像和需求调研，删除不必要的“标配”设施、增补匹配特定需求的“选配”设施。

三是助力推进制度创新。城市更新是“多面手”，面临着各种复杂主体下的多重博弈。现行规划建设制度脱胎于大规模建设的城镇化初期，存在管控粗放、条线过细、协同不足等问题，难以适应存量提质增效的“多元共治”需求。从多方协同视角看，城市层面要发挥城市党委和政府的统领作用，实现住建、发改、财政、自规等部门联动，推动立项、供地、资金、建设等要素协同；社区层面要建立完善党建引领、“五治融合”的基层治理体系，鼓励产权所有人自主更新。从要素保障视角看，要创新用地政策，推进低效用地收储、用地混合和兼容、容积率转移或奖励、更新用地许可和改建工程许可等相关制度创新；要创新财政金融政策，建立各级财政支持实施城市更新行动的长效机制，创新专项债券、不动产信托、资产证券化、各类权益质押等金融工具，吸引社会资本持续参与城市更新。从设计统筹视角看，要打通“项目策划—方案设计—工程建造—长效运营”的全生命周期，探索运营前置和策划先行；要探索建立“更新总设计师”制度，整合规划师、建筑师、景观师、工程师、估价师等多元技术力量，实现全过程的技术统筹。

城市更新已不仅仅是物质空间的改造工程，而是一场围绕城市存量提质增效的思想变革和路径重构。在这个过程中，规划设计技术单位需要摆脱传统的工程项目思维，转型为集成技术策源、标准创制、制度设计等多元功能的创新平台，成为新发展阶段城市更新行动的先锋队和探路者。

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