在国有土地上房屋征收与拆迁领域，补偿评估时点的确定直接关系到被征收人最终能获得多少补偿款，其重要性不言而喻。对于委托具有一级资质的专业评估机构进行评估的项目，时点的确定并非随意，而是有着严格的法律法规和政策依据。本文将深入解析这一关键时点的确定依据、相关标准参数，并结合国家政策进行规范解读。
一、 核心法律依据：以“征收决定公告之日”为原则
评估时点的首要和基本原则，明确载于国家层面的法规文件中。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一原则性规定在配套的《国有土地上房屋征收评估办法》中得到了进一步细化与确认，该办法第十条明确指出：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”
政策解读：确立“征收决定公告之日”作为评估时点，主要基于以下考量：
1.法律效力起点：房屋征收决定公告标志着征收法律程序的正式启动，从此时起，被征收房屋的物权变动效力开始发生，以该时点作为价值评估基准，符合征收行为的法律特质。
2.市场公平性：该时点能够相对客观地反映征收决定作出时点的房地产市场行情，避免因评估时间过早或过晚，导致评估价值与作出征收决定时的实际市场价值产生过大偏差，从而保障补偿的公平性。
3.标准统一性：明确统一的时点，有利于所有被征收人在同一市场基准下获得补偿，防止因评估时间不同而产生不公，也便于征收工作的整体推进与管理。
对于评估机构而言，在接受委托时，评估委托合同中必须明确载明“评估时点”这一基本事项。一级资质的评估机构在出具报告时，必须严格遵循此时点规定进行价值测算。
二、 评估实操中的关键参数与标准
在确定了“征收决定公告之日”这个时点后，评估工作需要依据一系列具体参数和标准来执行，以确保评估结果的客观与准确。这些参数共同构成了评估的技术框架。
价值内涵：被征收房屋价值是指其本身及其占用范围内的土地使用权，在评估时点，假设在公开市场上由自愿交易的双方达成交易的金额。评估时不考虑房屋的租赁、抵押、查封等债权债务限制因素。
评估方法：主要采用市场比较法，即通过比较评估时点近期类似房地产的正常交易价格，来测算被征收房屋的价值。所谓“类似房地产”，是指在区位、用途、权利性质、建筑结构、新旧程度、规模等方面与被征收房屋相同或相似的房产。
数据选取：评估中采用的交易案例价格，应是评估时点（即公告之日）或接近该时点的平均交易价格，并需要剔除偶然和不正常的交易因素影响。用于产权调换的房屋，其价值评估也必须采用完全相同的时点和价值标准，以确保“拆一还一”等价交换的公平性。
机构与人员要求：根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估工作应由具备相应资质的机构承担，并指派足够数量的注册房地产估价师进行。一级资质机构通常意味着更强的专业能力和更规范的操作流程。评估活动必须独立、客观、公正，任何单位和个人不得非法干预。
三、 特殊情形下的时点调整可能性
虽然“公告之日”是原则性规定，但在司法实践和特定情况下，也存在调整评估时点的可能性，以体现实质公平。
因征收方原因导致长期拖延：如果因征收部门的原因，导致补偿事宜在公告后长时间未能解决，期间房地产市场发生了显著上涨，继续坚持按公告之日的时点进行评估，可能无法保障被征收人获得公平补偿。在此类情况下，部分司法裁判观点认为，可以参照作出补偿决定时或签订补偿协议时的市场价格进行评估，以弥补被征收人因延迟补偿所遭受的损失。
违法拆除后的赔偿：当房屋被非法后，后续的赔偿问题评估时点可能不再拘泥于最初的征收决定公告之日。最高人民法院的相关裁判案例指出，为了充分赔偿当事人损失，可能会以违法行为被确认之日或法院判决时的市场情况作为考量，由违法机关承担房价上涨的不利后果。
需要注意的是，任何对法定评估时点的调整，都属于特殊情况，需要有充分的事实理由和法律依据，通常需通过行政复议或行政诉讼等法律程序予以确认，而非由评估机构或征收方单方面随意变更。
四、 对评估结果异议的救济途径
若被征收人对依据上述时点和参数得出的评估结果不认可，法律也提供了明确的救济渠道：
1.复核评估：自收到评估报告之日起10日内，可以向原房地产价格评估机构提出书面复核申请。
2.专家鉴定：对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
3.行政与司法救济：经过上述程序后，如果对最终的补偿决定仍不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
一级资质房屋拆迁补偿评估时点的确定，核心在于严格遵循“房屋征收决定公告之日”的法律规定。整个评估体系以该时点为轴，通过法定的价值内涵、评估方法和参数标准展开，旨在实现公平补偿的目标。了解这些依据和参数，有助于被征收人更好地理解评估报告，并在权益受损时依法有效维权。
会员权益
渝公网安备：