聚焦关键要素 推动既有建筑高质量改造

随着我国城镇化进程的不断推进，既有建筑改造持续创新实践，综合水平不断提升。近日，在住房城乡建设部推出的第二批城市更新典型案例中，以北京怀柔区金隅兴发老厂房改造科研楼、广西桂林市阳朔糖厂改造糖舍酒店、贵州贵阳市新华印刷厂危旧厂房改造等为代表的六个既有建筑改造标杆项目，积极探索创新实践，走出了一条兼顾安全提升、功能升级、效果焕新、环境改善、绿色节能、提质增效、政策创新的既有建筑可持续改造路径，为全国既有建筑改造提供了可复制、可推广的样本经验。

健全政策机制、完善标准规范。破解产权归属复杂、审批流程冗长难题，构建系统性政策框架。莆田湄洲岛改造项目依托省级政策支持，建立涵盖土地确权、资金补贴、技术扶持的“一揽子”解决方案，有效化解海岛建筑产权纠纷，建立绿色低碳改造模式。自上而下建立包括地方性建筑改造专项管控政策细则、“容缺审批+动态监管”机制、BIM（建筑信息模型）和物联网等建筑改造领域的先进技术应用管理体系，将成为政策机制保障建立的关键领域。

强化空间统筹、找准功能定位。改造项目需在区域规划坐标系中重新锚定价值坐标，实现从“闲置包袱”到区域发展新引擎的转变。北京金隅老厂房项目聚焦区域产业升级，桂林糖厂项目实现工业遗址高端消费场景打造。“城市体检+数据画像”技术手段能够强化综合城市竞争力、产业发展等方面的城市经济分析与交通流量、业态分布、人群特征等方面的数字化分析，推动建筑综合价值与区域定位的同频共振。

前置运营测算、关注效益可行。深圳妇儿大厦创新采用“投建营一体化”模式，引入专业运营团队参与前期方案。贵阳印刷厂将运营思维应用在项目全流程，引入沉浸式消费体验等新业态。案例展现了如何实现运营结合的工作方法，在前期方案工作中建立包括市场容量、消费能力、竞争强度在内的“改造可行性指数”评估体系，同时在针对保障公益性改造项目中，强调社会效益与经济效益平衡的“改造债券+消费信托”等特殊性金融工具的应用。

创意设计引领、文化活力共生。建筑改造本质是空间叙事重构。北京金隅项目保留水泥筒仓作为科技展厅，通过加装玻璃幕墙形成时空对话的“记忆之眼”；贵阳印刷厂将铅字排版台改造为艺术装置，让工业遗存转化为文化符号等。这些实践从不同角度展现了如何通过设计重新激活建筑新吸引力，例如通过材质拼贴、构件保留延续历史文脉记忆；运用可变隔断、复合场景提升使用弹性；借助艺术介入、社群营造增强情感认同等。

培育统筹能力、保障顺利实施。为保障复杂既有建筑改造项目顺利实施，需着力培育统筹能力。上海锦沧文华项目由国际顶尖设计团队全程把控，确保设计与实施的一致性。湄洲岛改造项目整合多方资源，推动“零碳示范区”的顺利建设。在培育统筹能力方面，可建立“总师负责制”统筹机制，设立由规划、建筑、生态等多专业背景专家组成的首席技术官团队，破解多专业协同难题。同时，还需着力建设价值发现能力、资源整合能力、风险管控能力三类核心能力。

科技创新赋能、品质好房实现。科技手段推动改造提质增效。北京金隅项目搭建智慧管控平台，优化能源供应方案，实现园区整体碳排放量比北京市最低标准低10%。湄洲岛改造集成光伏瓦、相变储能等20项低碳技术，实现全岛用电量的清洁能源占比达到84.47%。未来城市更新中应进一步强化四类技术：智能诊断技术，运用三维激光扫描快速建立建筑数字档案；低碳改造技术，研发适用于既有建筑的轻型光伏幕墙；数字孪生技术，构建全要素运维管理平台；模块化改造技术，开发可拆卸的预制功能单元。

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