深圳有机更新｜老建筑变身城市新地标，妇儿大厦重塑可持续更新范式

建管家建工头条 2025-11-25 09:57:25

90年代老建筑如何逆袭？深圳妇儿大厦给出答案！PPP 模式引入社会资本 3.88亿，绿色改造减碳万吨，“免费+普惠” 模式激活造血能力。亲子空间、托育场所、妇女创业基地一应俱全，竣工后超630 万人次打卡。看老建筑如何蝶变城市活力新地标，探寻城市更新的可持续发展新路径！

深圳妇儿大厦改造

老旧建筑焕新，公共服务升级

近期，住房城乡建设部印发《城市更新典型案例集（第二批）》，公布了既有建筑改造、城镇老旧小区改造、城市功能完善、城市基础设施改造、城市生态修复等8个大类41个案例，推广政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

在《城市更新典型案例集（第二批）》中，不少城市按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资源，在构建资金共担机制等方面进行探索，有力有序有效推进城市更新。广东省4个项目成功入选，分别为：广州市海珠湿地高质量保护与发展项目（城市生态修复类）、广州市恩宁路历史文化街区保护提升项目（历史文化传承类）、深圳市妇儿大厦改造项目（既有建筑改造类）、汕头市中心城区供水系统提压改造项目（城市基础设施改造类）。

深圳妇儿大厦改造项目，以 “突出公益性、增强服务性、体现普惠性” 为原则，致力于成为深圳儿童友好城市新地标，示范打造国内一流全景式妇女儿童公益服务阵地，持续为深圳妇女儿童家庭打造美好生活场景，促进妇儿事业发展。同时，该项目也在城市更新、可持续发展以及公共服务设施建设运营等多方面为其他项目提供了优秀范例。

深圳市妇儿大厦位于福田中心地段，始建于 90 年代初，曾承载着诸多妇女儿童相关服务功能。但随着时间推移，面临装修及管网设备老旧、部分楼层闲置、设施损坏、业态布局不合理以及公益功能薄弱等问题。2020 年 12 月，一场旨在激活老建筑活力的改造工程拉开帷幕。

项目采用 PPP（政府和社会资本合作）实施模式，总投资额约 3.88 亿元，资金均由市属企业自筹。这种模式充分发挥政府监管优势与市场专业优势，在改造过程中实现有机融合。改造特色举措如下：

绿色低碳，盘活存量资产

改造有效利用原建筑主体结构，减少混凝土使用，降低数万吨碳排放。通过彩色网格框架增加外立面深度，减少热量增益，实现节能减排。同时，规整原建筑平面，让空间布局更简洁高效，还引入深圳市地铁集团投资，将地铁出入口接入大厦内部，优化交通流线，引导市民绿色出行。在较低成本下实现绿色化改造，提升了存量资产盘活效率。

创新管理，提升服务供给

秉持 “有为政府” 与 “有效市场” 相结合理念，2019 年由深圳市妇联发起改造立项，经市政府和社会资本合作联席会议审议，确定采用 PPP 模式。深圳市政府和社会资本合作事务中心（市 PPP 中心）负责项目实施，与市妇联在各自优势领域协同，将项目建设与运营环节有机结合，显著提高公共服务供给水平。

创新商业模式，增强造血能力

福田区政府投资 435 万元整治周边片区环境，吸引市属企业投入 3.88 亿元参与改造与运营。主体获 19 年 10 个月经营权，用于市妇联办公，并合理确定功能分区。创新 “免费 + 普惠” 使用者付费模式，通过自营、联营、合营及房租租金等拓展收入来源，预计 16 年回本。融合公共服务与商业运营，提升项目品质与服务供给能力，实现公益与经营良性互动。

激活社会资本，优化服务供给

从项目全生命周期管理出发，创新功能业态，整合公共服务与特色公共服务 IP 资源。设置儿童探索馆、图画书博物馆等亲子互动体验空间，打造 “儿童友好客房”，引入低幼托育场所，还涵盖妇女创新创业、技能提升等多元业态，激发市民对未来生活美好想象。

2023 年 7 月竣工后，大厦实现华丽转身。整体开放率达88%，裙楼签约率约91%，塔楼签约率55% 。自营主力业态儿童探索馆成为福田区儿童乐园人气榜首，儿童友好酒店月经营现金流回正，实现商业收益反哺公益的可持续发展，缓解财政支出压力。同时，丰富了妇女儿童领域公共服务与文化供给，围绕 “Security、Health、Energy” 主题，开展超 955 场次公教、展演等活动，吸引约 630.2 万人次到访，有力推动了妇儿领域文化交流与创新发展。深圳市妇儿大厦改造项目，是老旧建筑改造与公共服务升级有机结合的成功范例，为城市更新提供了可借鉴的宝贵经验。