关于《昆明市公共租赁住房管理办法》的政策解读

建管家政策解读 2026-04-08 19:13:54

公共租赁住房住房管理管理办法政策解读

日前，昆明市印发了《昆明市公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》），为准确理解《办法》的相关内容，确保工作有效落实，现就《办法》出台的背景和主要内容解读如下。

一、出台的背景

为完善住房保障体系，进一步优化昆明市公共租赁住房政策，根据住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》（建设部令第11号）、《住房和城乡建设部国家发展改革委财政部自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）、《云南省公共租赁住房管理暂行办法》（云政规〔2025〕1号）等规定和外省市的经验，结合昆明市现阶段社会经济发展情况，市住房城乡建设局对原《昆明市公共租赁住房管理暂行办法》（昆明市人民政府公告第7号）进行了修订，形成了《昆明市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》。经多次召集市、县两级职能部门及昆明安居集团对文本进行讨论修改，两次书面征求意见，并多次邀请专家、律师参与咨询会、论证会，面向社会公开征求了意见。根据反馈的意见建议，对文本作了修改，最终形成《昆明市公共租赁住房管理办法（送审稿）》。稿本按照规范性文件制发程序完成了专家论证、公开征求意见、社会稳定风险评估、公平竞争审查、合法性审查，经昆明市人民政府集体讨论通过印发实施。

二、基本框架和主要内容

《办法》分为9章52条。

第一章总则，共5条。明确了制定《办法》的目的，对适用范围、指导原则、职责分工等内容作了规定。

第二章规划建设，共9条。主要对公共租赁住房建设规划、土地供应、建设方式、建设主体、建设选址、建设标准、建设资金来源、产权归属等内容作了规定。

第三章准入管理，共5条。主要对公共租赁住房申请人的准入条件、申请审核、公示等内容作了规定。

第四章配租管理，共8条。主要对公共租赁住房保障方式、配租模式、优先配租人群及租赁补贴发放标准作了规定。

第五章租赁管理，共7条。主要对公共租赁住房的合同管理、租金标准、换房条件、物业管理作了规定。

第六章退出管理，共9条。主要对租赁合同期满及违反相关规定后的退出进行了规定。

第七章监督管理，共4条。主要对租金收入的管理和建立管理信息系统，建立个人住房保障诚信档案、投诉举报和反馈机制作了规定。

第八章法律责任，共3条。主要对违规的承租人、单位和管理人员做了相应的处罚规定。

第九章附则，共2条，对公共租赁住房管理工作中涉及文书的送达及《办法》的施行时间作了规定。

三、需要说明的几个主要问题

（一）调整公共租赁住房的准入条件

1.保障对象

《住房和城乡建设部国家发展改革委财政部自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》提出“部分大中城市公租房需求量大，但保障覆盖面低，尤其是对住房困难的新就业无房职工、稳定就业外来务工人员的保障门槛较高、力度不够”，结合近年来昆明市公共租赁住房分配情况，经研究，取消原《昆明市公共租赁住房管理暂行办法》中“非当地户籍的外来务工人员、大中专院校毕业生需在本地工作满1年（含）以上，并缴纳社保”的限制，符合准入条件非当地户籍的外来务工人员与本地户籍人群均纳入昆明市公共租赁住房保障范围，非当地户籍的外来务工人员除需取得昆明市主城八区公安派出所核发的居住证明外，其他准入条件与本地户籍人群一致。

2.准入标准

根据《云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发〔2007〕183号）“城市低收入住房困难家庭标准由各地确定,……、住房面积按当地人均住房建筑面积的60%以内确定”的规定。目前昆明市公共租赁住房准入标准为：申请家庭在五区、三个开发（度假）区范围内无住房或者人均住房建筑面积低于25平方米，家庭人均月收入低于一类地区最低工资标准的两倍，人均财产（包括申请人及共同申请人所拥有的非住宅、车辆及储蓄存款、股票、基金、债券、保险及其他资本投资）不高于15万元，主申请人及共同申请人名下工商登记注册资金（资本）中的认缴出资额（含占有比例）不得超过20万元。经对全国27个城市（福州、广州、南宁、南昌、沈阳、乌鲁木齐、呼和浩特、哈尔滨、长春、银川、贵阳、杭州、合肥、长沙、南京、重庆、西安、成都、济南、上海、兰州、武汉、郑州、石家庄、天津、海口）公租房准入条件进行研究比对，除天津、海口限定申请家庭人均财产外，其他城市都未对财产进行限定。结合近年来昆明市公共租赁住房分配工作实际，此次修订拟将家庭人均月收入标准调整为“家庭人均月收入不超过云南省一类地区最低工资标准的3倍”，家庭人均住房建筑面积调整为低于本地城镇居民人均住房建筑面积的60%，并取消财产及工商注册资本的限制。

3.《云南省公共租赁住房管理暂行办法》规定了“已享受福利分房、廉租住房实物配租、经济适用住房等保障性住房的家庭，不得申请公共租赁住房”。《办法》明确申请人及共同申请人满足其他准入条件的同时，还需在本市行政区域内未享受其他住房保障政策，方能申请公共租赁住房。

（二）优化公共租赁住房配租管理

1.《住房和城乡建设部国家发展改革委财政部自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》提出“要针对不同困难群体，合理设置相应准入条件，采取适当的保障方式和保障标准”，“坚持实物保障与租赁补贴并举”。《办法》进一步完善了公共租赁住房的保障方式。明确了昆明市公共租赁住房保障实行实物配租和租赁补贴两种方式，实物配租为主，租赁补贴为辅。一是首次将分散供养特困人员纳入领取租赁补贴范围，并将原有领取租赁补贴的城镇低保家庭扩大到城市低保家庭。二是同步将主城八区租赁补贴计算公式中人均住房建筑面积标准由原12平方米调整为按本地城镇居民人均住房建筑面积的60%计算补贴面积，每月每平方米补贴金额不变（1人户每月每平方米补贴金额为12元，1人以上户每月每平方米补贴金额为11元），以补贴面积25平方米为例，按无房户1人户计算可领取的租赁补贴由原144元/月增加至300元/月，2人户可领取的租赁补贴由原264元/月增加至550元/月;人均住房建筑面积未达到保障标准的，按现住房建筑面积与保障面积标准的差额计算租赁补贴。

2.结合现阶段昆明市公共租赁住房分配工作实际，将公共租赁住房分配模式调整为：主城八区公共租赁住房实物配租申请家庭数大于房源数的，原则上实行摇号配租；申请家庭数小于房源数的实行常态化分配。优化公共租赁住房分配模式，提升分配效率，充分发挥公共租赁住房的社会保障效能，减少国有资产的闲置浪费。

3.将民政部门认定的年满18周岁的孤儿、计划生育家庭特别扶助对象、生育二孩及以上家庭、散居困难归侨侨眷、防止返贫监测对象（原建档立卡贫困户）等纳入优先配租范围。同时明确“分散供养特困人员和城市最低生活保障对象，在当批次公共租赁住房摇号配租时，安排第一轮次选房配租”，第一轮配租结束后再按常规程序，组织其他优先人群及非优先人群摇号选房。

（三）打开公共租赁住房换房通道

结合现阶段昆明市公共租赁住房分配工作实际，经充分听取公共租赁住房产权及运营（管理）单位意见，同时借鉴广州、南宁、成都等地政策规定，《办法》明确“承租公共租赁住房期间，承租人因行动不便及房屋质量问题等特殊原因需调换房屋的，可向项目产权（管理）单位申请调换本项目空置住房。租赁合同期限内可进行1次换房”，满足部分确有换房必要的承租家庭需求。

（四）完善公共租赁住房退出管理

《办法》在原有基础上进一步完善了公共租赁住房退出管理机制。

1.从“以人为本”的角度出发，充分考虑承租家庭实际困难，一是对被取消低保资格但仍属于低收入家庭的承租人，项目产权单位应给予自停保之日起不超过三年的租赁过渡期，承租人可继续租住所承租住房，租金标准按照昆明市分级定租相关规定核算。过渡期满后，严格按照公共租赁住房租金标准执行。二是因收入不再符合保障条件，但承租人确无其他住房可迁入的，搬迁腾退期满，可允许其继续承租，并按照市场租金标准计收租金。

2.《办法》首次提出承租人需指定物品处置人，明确承租人可在签订租赁合同时指定物品处置人，承租人死亡或无法联系且无其他共同承租人的，项目所在地县（市）区住房城乡建设主管部门或项目产权（管理）单位应通知指定物品处置人，处理遗留在公共租赁住房内的物品。以解决部分公共租赁住房承租人未按程序退房并将个人物品遗留在公共租赁住房致房屋被占用的问题。

3.《办法》在新增公共租赁住房管理工作中涉及的文书送达的相关内容，明确可由属地住房城乡建设主管部门或产权（管理）单位在合同中约定送达方式，以有效缩短公共租赁住房产权及运营（管理）单位对存在违法违规及恶意拖欠租金等情况的公共租赁住房承租人的腾退时间，确保公共租赁住房的公平善用。

四、解读途径及时间

本解读材料与《办法》同步在市政府网站、市住房城乡建设局官网等政务网站公开发布。