《关于进一步加强全市前期物业招投标管理工作的通知》（征求意见稿）

关于进一步加强全市前期物业招投标管理

工作的通知（征求意见稿）

为规范我市前期物业管理，促进物业服务市场的公平竞争，保障企业和业主的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，现就严格执行前期物业管理招投标工作，加强前期物业管理有关事宜通知如下：

一、总体要求

（一）明确政策依据

以规范市场竞争、提升服务质量为核心，全面落实《中华人民共和国建设部关于印发〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉的通知》（建住房〔2003〕130号）要求，打破 “谁开发、谁管理” 的垄断经营模式，构建公开透明、服务高质、竞争有序的前期物业服务选聘机制。

（二）聚焦突出问题

当前部分开发企业通过关联派生物业服务企业直接承接项目，存在服务不达标、侵占公共收益、设施维护滞后、退出机制缺失等问题，甚至出现阻挠业主正常选聘新物业等行为，严重损害业主合法权益，亟需通过规范招投标制度予以根治。

（三）确立工作目标

到2026年底，实现新建住宅项目前期物业选聘公开招标全覆盖；培育一批信用优良、服务专业的物业服务企业，形成 “优者上、劣者汰” 的良性竞争格局。

二、管理措施

（一）明确招标范围与方式

1.划定强制招标标准。新建总建筑面积在3万平方米以上的多层住宅、小高层住宅、高层住宅（含办公楼、商住楼、别墅区），必须实行公开招标；建筑物总面积超过3万平方米的物业服务区域，建设单位不得采用邀请招标或协议方式选聘。

2.严格限制协议选聘。仅对建筑面积不足3万平方米且两次邀请招标均不足3家投标人的项目，经属地乡镇（街道）查验核对，属地建设行政主管部门审核后，方可采用协议方式选聘，且协议选聘结果需向全体业主公示。

3.禁止规避招标行为。严禁开发企业通过化整为零、虚假拆分项目等方式规避招标，不得为关联物业服务企业量身定制投标条件。

（二）规范招投标全流程管理

1.强化招标时限要求。预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》前完成招标，新建现售商品房项目应在发售前30日内完成招标，非出售项目应在交付使用前90日内完成招标。

2.健全评标机制。评标委员会由5人以上单数组成，其中物业管理专家占比不低于三分之二，专家从市级相关行业部门建立的招投标专家库中随机抽取并执行回避制度；技术标分值占比不得低于总分值的 50%，重点评审服务方案、人员配备及质量控制措施。

3.完善保证金制度。投标保证金统一设定为5000元，履约保证金按每平方米1元计取（总额不超过20万元），由属地建设行政主管部门专户管理，根据履约情况返还。

4.规范文件管理。招标文件需明确服务内容、收费标准及评标规则，不得包含“前置事项”“带资进场”等不合理条款，经属地建设行政主管部门备案后方可发布。

（三）严格前期物业查验

在物业交付使用前，由建设单位组织相关单位，会同物