《关于规范住宅小区公共收益管理工作的通知》(征求意见稿)

关于规范住宅小区公共收益

管理工作的通知

（征求意见稿）

为规范我省住宅小区利用业主共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，维护和保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等有关法律法规和政策规定，结合我省实际，现就有关事项通知如下：

一、公共收益管理原则

公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

二、公共收益的来源

公共收益是指利用物业管理区域内业主专有部分以外的共有部分（含共用部位和共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益，其来源一般包括以下内容：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机、净水机等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、电子屏等设置商业广告所得的收益；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）等公建配套用房或场地进行租赁、经营所得的收益；

（五）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

（六）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（七）公共收益利息等其他收入；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

利用业主共有部分获取的公共收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

三、公共收益的权属及分配

（一）公共收益的权属。公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益。部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益，部分业主公共收益的使用，由部分共有的业主进行表决。

（二）公共收益的分配。有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

四、公共收益管理主体

业主大会成立前，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责，作为该住宅小区公共收益管理人。

业主大会成立后，公共收益管理人为小区业主委员会（物业管理委员会），原则上由业主委员会（物业管理委员会）自行管理公共收益，接受居（村）民委员会和全体业主的监督。

物业服务人可以依照（临时）管理规约、（前期）物业服务合同约定，或者业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会的委托代为管理公共收益。

公共收益由物业服务人代管的，应当接受业主委员会（物业管理委员会）的监督,未成立业主委员会（